Comment battre le meilleur taux et épargner encore plus d'argent?
Sommaire : On ne peut plus se limiter a simplement négocier le meilleur taux hypothécaire. Il faut tout d’abord choisir la bonne stratégie hypothécaire. L’impact financier est trop important pour se fier au meilleur taux seulement.
Quelque chose de mieux que le MEILLEUR TAUX D’INTÉRÊT !!!
Presque tout le monde qui m’appelle me demande les 7 mots magiques : «Bonjour, quel est votre meilleur taux?»
Je leur réponds : « Il y a quelque chose de plus important que le meilleur taux d’intérêt.»
Est-ce possible? Oui !
Voici l’explication.
[Si vous êtes pressé, je vous donne tout de suite la conclusion :
Cet article démontre systématiquement qu’avoir la bonne stratégie hypothécaire est en moyenne 20 fois (sans exagération) plus important que de simplement choisir le meilleur taux d’intérêt.]
Comment peut-on battre le meilleur taux d’intérêt?
Pour répondre à cette question il faut suivre 3 étapes :
- Comprendre l’impact du meilleur taux d’intérêt.
- Trouver autre « chose » qui peut vous sauver de l’argent, et
- Comparer les épargnes du «meilleur taux» avec les autres facteurs.
Étape 1 : L’impact du meilleur taux d’intérêt sur votre hypothèque.
Les meilleurs taux d’intérêt sont réservés par les banques pour les clients qui ont un :
- bon crédit,
- bon revenu, et
- une mise de fond.
Chaque prêteur (banque) a un meilleur taux, mais pour nous, le meilleur taux c’est le taux le plus bas qu’il est possible d’avoir maintenant de la part des prêteurs.
Si on recherche le meilleur taux d’intérêt aujourd’hui (4 avril 2006) pour chaque prêteur on trouverait :
L’écart du meilleur taux d’intérêt :
Prêteur |
Le meilleur taux 5 ans fixe du prêteur |
2 compagnies d’assurance québécoises |
5.04% |
Prêteur hypothécaire apparenté avec une grande banque canadienne. |
5.08% |
Un prêteur hypothécaire. |
5.09% |
3 grandes banques canadiennes |
5.10% |
2 prêteurs hypothécaires. |
5.15% |
1 Banque moyenne. |
5.15% |
Caisse populaire |
5.30% |
L’écart entre le meilleur taux pour tous les prêteurs (souvent une compagnie d’assurance ou un prêteur moins bien connu) et les meilleurs taux des grandes banques à chartre est de 0.06% (5.10% - 5.04%).
Pourquoi l’écart est-il si petit?
La venue des super-courtiers (Intelligence Hypothécaire, Muti-Prêts, Invis…) et de l’internet influence la compétition entre les prêteurs.
Ils doivent être très vigilants et compétitifs pour rester dans le marché.
Quel est l’impact de 0.06% sur une hypothèque?
Comparons une hypothèque de 100,000$ amortie sur 25 ans avec un taux de 5.10% et un taux de 5.04%.
Hypothèque de 100,000$ |
Paiement mensuel |
Intérêt
sur 25 ans |
Taux 5.10% |
587.31$ |
76,193.23$ |
Taux 5.04% |
583.88$ |
75,165.23$ |
C’est une différence de 1028$ sur 25 ans ou 41.12$ par année.
L’impact du meilleur taux comparé avec le meilleur taux des grandes banques à charte canadienne est de 1028$ pour une hypothèque de 100,000 sur 25 ans.
Étape 2 : Trouver autre chose qui peut battre le taux d’intérêt
Dr. Milevski (Université de York, Totonto) a publié un rapport en 20011 où il étudiait l’épargne générée par deux stratégies hypothécaires de 1950 à l’an 2000.
Il a conclu qu’une des stratégies hypothécaires avait épargné une moyenne de 22,000$ pour une hypothèque de 100,000 sur 15 ans comparé à une hypothèque de 5 ans à taux fixe (la stratégie hypothécaire la plus commune au Québec).
Même qu’il à démontré que 88% du temps, il était mieux d’utiliser une autre stratégie que le 5 ans à taux fixe.
La vraie conclusion de l’étude est qu’il est crucial de choisir la bonne stratégie car choisir le mauvais produit hypothécaire pourrait être très coûteux.
Étape 3 : Comparer les épargnes du «meilleur taux» avec celui d’une stratégie hypothécaire.
La différence est claire.
Une personne qui ne fait que magasiner les meilleurs taux va épargner 1028$ sur 25 ans tandis que la moyenne d’épargne avec une bonne stratégie hypothécaire s’élève à 22,000 sur 15 ans.
22,000$ ÷ 1028$ = 21.4 ou la stratégie hypothécaire est 21 fois plus importante que de simplement magasiner les taux.
Est-ce que ça veut dire qu’il ne faut pas avoir le meilleur taux?
NON!
Il faut :
- choisir la bonne stratégie hypothécaire pour vous dans le contexte économique actuel et par la suite
- trouver le prêteur qui permet cette stratégie et finalement
- avoir le meilleur taux pour cette stratégie.
CONCLUSION : Avoir le meilleur taux d’intérêt pour votre hypothèque avec une moins bonne stratégie hypothécaire coûte beaucoup plus cher que d’avoir la bonne stratégie et un très bon taux!
Source: Milevsky, Moshe Arye PhD; Mortgage Financing: Floating Your Way to Prosperity; IFID Centre Research Report; 2001; p. 2.
Traduction d’un extrait de l’étude : « Durant la période de 1950 à 2000, j’estime qu’un consommateur qui a une hypothèque de $100,000, qui sera repayée sur 15 ans, aurait dépensé une moyenne de $22,000 de plus en coûts de financement en empruntant et renouvelant une hypothèque a taux fixe de 5 ans, que s’il avait financé son hypothèque au taux de base et renouvelé à toute les années. Historiquement, 88% du temps, un consommateur est mieux d’emprunter au taux de base, comparé à un taux fixe de 5 ans. De plus, […], j’estime que la probabilité future de succès d’emprunter au taux de base est approximativement de 65% et que l’épargne moyenne sur une hypothèque de $100,000 est approximativement de $10,000. » Ce texte fut traduit pas Gregory van Duyse.
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