La stratégie hypothécaire à taux variable
Les prêts hypothécaires à taux variable sont depuis quelques années de plus en plus connus et utilisés.
Le rapport du Dr. Milevski (université York – Toronto) démontre qu’entre 1950 et l’an 2000, le taux variable était 88% du temps moins dispendieux que la stratégie 5 par 5 (5 ans fixes).
Il est certain que cette stratégie, par sa nature (variable), compte
un risque qu’il faut assumer mais durant les dernières années, elle a démontré de très bons résultats.
Description
Le taux d’intérêt d’une hypothèque à taux variable change avec le taux de base des grandes banques canadiennes. Le prêteur ne vous donne pas un taux fixe mais un rabais sur le taux de base. C’est pour cette raison que les taux variables sont exprimés comme étant le taux de base moins un pourcentage.
Exemple : « taux de base moins 0.90% » dans ce cas, si le taux de base est 6.00%, le client paiera sur son hypothèque un taux de 5.10% (6.00 – 0.90%) pour cette période de temps. Quelque mois plus tard si le taux de base est de 5.25% alors le taux de l’hypothèque sera de 4.35% (5.25% - 0.90%) pour cette période. La banque du Canada établie les taux 8 fois pas année. Ça ne veut pas dire que le taux va changer 8 fois mais c’est possible.
Avantages
- Historiquement, c’est une très bonne stratégie surtout quand les taux sont stables ou décroissants.
- Permet de prendre avantage des taux qui descendent durant le terme de l’hypothèque.
- Les paiements sont normalement plus bas.
- Il est possible de convertir un prêt à taux variable en un prêt à taux fixe.
- Pénalité moins élevée que les autres stratégies.
- Disponible chez plusieurs prêteurs.
Inconvénients
- Les taux sont variables, donc ils peuvent descendre ou monter (un facteur de risque).
- Les paiements peuvent varier avec les taux d’intérêt. (il est possible de ne pas subir de variation dans les paiements – voir plus bas)
- Besoin de suivre les taux d’intérêts de la banque du Canada plusieurs fois par année.
Quand utiliser la stratégie à long terme
Il est clair que le taux variable est souvent un bon choix, spécialement lorsque les taux ont tendance à descendre ou sont stables. Vu qu’il est difficile de savoir avec assurance si les taux vont monter ou descendre, si vous prenez un taux variable il va falloir garder un œil sur la tendance des taux d’intérêt au moins 8 fois par année.
Tous les produits qui offrent un taux variable ont aussi une option de convertir le taux variable à un taux fixe. C’est un processus assez facile : vous appelez le prêteur et vous lui demandez de convertir votre prêt à un taux fixe.
ATTENTION : Certains prêteurs augmentent le taux lorsque vous convertissez!
Lorsqu’une personne désire convertir son hypothèque d’un taux variable à un taux fixe, certains prêteurs sont reconnus (par les courtiers) pour augmenter le taux fixe qu’ils vous présenteront à ce moment là.
Voici l’explication. Si un client désire convertir, c’est parce que les taux ont augmentés. La banque lui donne une option de convertir mais le taux qu’ils auront le jour qu’il convertira n’est pas mentionné dans l’engagement hypothécaire. La banque lui donne alors le taux affiché ou avec un petit rabais mais pas les meilleurs taux qu’elle offre au courtier. Le client a maintenant le choix de continuer avec un taux variable ou prendre un taux fixe plus élevé.
Certains prêteurs (tout ceux que nous recommandons à nos clients) promettent sur l’engagement hypothécaire que lorsque le client choisit de convertir qu’il aura le meilleur taux des courtiers pour ce prêteur pour ce jour là. Il faut bien choisir le prêteur lorsque vous choisissez une stratégie à taux variable.
Comment faire pour que les paiements ne varient pas?
Le fait que les paiements hypothécaires peuvent augmenter ou diminuer avec une hypothèque à taux variable rend la plupart des gens inconfortables. Il y a deux solutions :
- Quelques prêteurs fixent le paiement et ne le changent pas si les taux varient (dans ce cas c’est l’amortissement qui varie.)
- Vous pouvez augmenter vos paiements dès le début pour qu’ils soient égaux au paiement hypothécaire si votre hypothèque était è taux fixe (normalement plus élevé). De cette manière si les taux augmentent ou diminuent, vos paiements resteront probablement stables. Je préfère cette solution.
Comment rester à jour sur la tendance du taux de base?
Dû au fait que le taux de votre hypothèque varie avec le taux de base, il est important de garder un œil sur le taux de base. Il ne faut pas vous en faire ce n’est pas si difficile que ça.
Premièrement, le taux de base ne peut changer que 8 fois par année (c’est pas à tous les jours), soit, lorsque la banque du Canada ajuste son taux directeur. Lorsque la banque change le taux, cette nouvelle est diffusée par tous les grands médias (journaux, radio et télévision).
De plus nous offrons à nos clients (gratuitement) un abonnement par courriel pour suivre les taux de base à chaque fois que la Banque du Canada se rencontre. De cette façon nos clients peuvent connaître les modifications des taux d’intérêt le même jour mais aussi les prévisions pour les prochains mois.
Option : Taux variable avec plafond
Certains prêteurs offrent un taux variable avec un plafond. C'est-à-dire que si les taux variables augmentent plus haut que le taux plafond, votre hypothèque sera ajustée pour que votre taux soit égal au taux plafond. Enfin de compte le taux plafond est le taux maximum pour votre hypothèque.
Conclusion
La stratégie du taux variable est souvent une option qu’il faut examiner attentivement. Plusieurs milliers de dollars d’épargne peuvent être le résultat de ce choix. Mais voici 3 conseils :
- Choisissez le prêt variable avec le bon prêteur. Il existe tellement de variantes dans les prêts variables.
- Faites attention à l’option de conversion et du taux que vous recevrez lors de la conversion.
- Rester à jour sur les taux d’intérêt ou faites en sorte que votre courtier reste en contact avec vous pour vous conseiller
Le taux variable c’est la stratégie qui a le mieux fonctionné durant les 50 dernières années.
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